Semuanya Tentang Hakmilik Induk, Strata Dan Individu Di Malaysia Anda Patut Tahu!

Semuanya Tentang Hakmilik Induk, Strata Dan Individu Di Malaysia Anda Patut Tahu!

Anda boleh bayangkan Hakmilik Induk seperti sebiji kek. Hakmilik Individu pula adalah seperti sebiji kek yang telah dipotong sehingga menjadi kepingan yang sama saiznya. Dan jika kek itu dipotong sehingga menjadi seratus biji yang kecil, ia seperti Hakmilik Strata. Senang je!
Master Title, Strata Title, Individual Title, hakmilik induk, hakmilik strata, hakmilik individu,
Akhirnya, anda berpeluang untuk membeli rumah atau hartanah idaman anda! Dah jumpa pun yang berkenan di hati, dan anda ingin memulakan proses pembelian.

Tetapi anda mungkin berasa risau dengan komen-komen negatif pembeli lain yang berkaitan dengan proses pemindahan hakmilik hartanah.

Apa pun, anda boleh menarik nafas lega dan bertenang, kerana kami akan menerangkannya secara mudah di sini. Jomlah baca dengan lebih lanjut lagi!

 

Apa Itu Geran Rumah?

Senang kata, istilah ‚Äėgeran rumah‚Äô merujuk kepada dokumen yang memaparkan ciri-ciri hakmilik tanah anda. Dalam bahasa Inggeris, perkataan geran disebut sebagai ‚Äútitle‚ÄĚ.

Geran rumah ini sangatlah penting dan perlu dijaga rapi sepanjang hayat! Ia merangkumi pelbagai proses yang berkenaan dengan pembelian, pemilikan, dan penjualan rumah.

Geran rumah datang dalam format-format berbeza yang bergantung kepada jenis bangunan yang anda beli sebagai rumah dan juga jenis hakmilik tanah bangunan tersebut.

hakmilik strata, hak milik strata, kondo

 

Semak Status Hakmilik Hartanah Dulu!

Baiklah, di Malaysia, terdapat 3 jenis pemilikan hartanah yang anda perlu tahu iaitu Hakmilik Induk (Master Title), Hakmilik Individu (Individual Title) dan Hakmilik Strata (Strata Title).

1) Hakmilik Induk

Selalunya diberikan di bawah geran besar/induk yang hanya ada satu nama, dan selalunya di bawah nama pemaju.

Bermakna, bidang tanah yang sedang digunakan untuk membina rumah teres ataupun pangsapuri belum dipecahkan ikut lot.

2) Hakmilik Individu

Master Title, Strata Title, Individual Title, hakmilik induk, hakmilik strata, hakmilik individu,

Merujuk kepada pemilikan hartanah secara individu. Ia adalah satu dokumen hakmilik individu bagi setiap lot bangunan yang dibina di atas sesuatu tanah, atau juga dipanggil sebagai geran individu.

Dalam erti kata lain, unit hartanah yang dibeli tidak dikongsi dengan orang lain.

3) Hakmilik Strata

Satu dokumen hakmilik yang dikeluarkan untuk setiap unit (petak) bagi sesebuah bangunan yang mempunyai dua tingkat atau lebih, yang dibina di atas sesuatu tanah.

Contohnya macam rumah pangsa, kondominium, kompleks komersial, townhouse atau rumah kedai.

Masih tak faham?

Macam inilah: Anda boleh bayangkan Hakmilik Induk seperti sebiji kek. Hakmilik Individu pula adalah seperti sebiji kek yang telah dipotong sehingga menjadi kepingan yang sama saiznya.

Dan jika kek itu dipotong sehingga menjadi seratus biji yang kecil, ia seperti Hakmilik Strata. Kerana kebiasaannya, Hakmilik Strata dikeluarkan untuk hartanah bertingkat seperti pangsapuri dan kondomininium.

Master Title, Strata Title, Individual Title, hakmilik induk, hakmilik strata, hakmilik individu,

Untuk perbandingan yang lebih jelas lagi, anda boleh lihat ciri-ciri jenis pemilikan hartanah di bawah ini:

Hakmilik Induk (Master Title)

  • Dikeluarkan kepada pemaju pada permulaan pembinaan.
  • Meliputi kawasan projek yang lengkap.
  • Termasuk semua kawasan umum dan yang dikongsi.
  • Akan dibahagikan kepada sub-bahagian, samada melalui pemilikan Strata atau Individu.

Hakmilik Individu (Individual Title)

  • Merupakan sub-bahagian daripada Hakmilik Induk.
  • Jenis pemilikan untuk hartanah individu.
  • Biasanya dikeluarkan untuk pemilikan hartanah secara tunggal.
  • Agak cepat dikeluarkan.

Hakmilik Strata (Strata Title)

  • Merupakan sub-bahagian daripada Hakmilik Induk.
  • Jenis pemilikan hartanah Strata merupakan pemilikan sebahagian daripada pembangunan yang dikongsi.
  • Kebiasaannya dikeluarkan untuk bangunan bertingkat seperti rumah kedai, pangsapuri, kondominium dan lain-lain.
  • Juga digunakan untuk rumah individu dalam pembangunan yang dikongsi seperti¬†townhouse.
  • Pemilik mempunyai kewajipan untuk penyelenggaraan bersama
  • Kadang-kala lebih perlahan untuk dikeluarkan.

Hakmilik Strata penting kerana ia boleh digunakan sebagai bukti pemilikan rumah untuk memudahkan urus niaga seperti cagaran, pindah milik, dan pembahagian harta pusaka, dan melindungi pemilik sekiranya pemaju dibubarkan atau muflis.

Selepas hak milik dikeluarkan, Perbadanan Pengurusan akan diwujudkan untuk melaksanakan tugas mereka seperti:

  • Mengumpulkan yuran daripada pemilik setiap unit.
  • Mengizinkan perbelanjaan untuk memastikan keseluruhan bangunan dan harta milik bersama dijaga dengan baik.
  • Mengupah atau memecat kakitangan.
  • Menguatkuasakan peraturan rumah.

Sekarang apabila anda telah faham jenis-jenis pemilikan, terdapat beberapa lagi perkara PENTING yang perlu anda ambil tahu tentang pemilikan hartanah iaitu:

  • Langkah dan proses yang terlibat bagi pembelian hartanah
  • Kekeliruan yang biasa berlaku
  • Beza antara MOT dan DOA

Master Title, Strata Title, Individual Title, hakmilik induk, hakmilik strata, hakmilik individu,

Urusniaga jual beli hartanah kadangkala boleh menjadi rumit. Tanpa dokumen hakmilik yang sah, urus niaga boleh menjadi agak kompleks, mengambil masa dan kos yang lebih tinggi.

Tetapi jika anda tahu dan faham bagaimana jenis hakmilik mempengaruhi proses jual beli, perkara-perkara yang menangguhkan impian anda untuk memiliki hartanah boleh dielakkan dari awal.

 

Hak & Tanggungjawab Pemilik Petak Strata

Sebagai pemilik petak, anda mempunyai hak-hak ni:

  • Menjalankan sebarang urusniaga seperti memajak, menggadai, memecah atau menyatukan petak (hanya yang dimiliki), dan memindah milik.
  • Mengundi dalam Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) oleh Perbadanan Pengurusan.
  • Hak atas harta bersama mengikut unit syer yang diperuntukkan.
  • Hak untuk sokongan dan perkhidmatan am seperti bekalan air dan elektrik, pungutan sampah, pembentungan, perparitan, dan lain-lain.
  • Meneliti rekod dan akaun Perbadanan Pengurusan untuk mengelakkan sebarang penipuan dana.

Tapi bukan setakat nikmat je ye, anda juga mempunyai tanggungjawab sebagai pemilik petak!

  • Membayar caruman kumpulan wang pengurusan yang merangkumi yuran pengurusan, premium insurans kebakaran, akaun khas.
  • Mematuhi undang-undang kecil.
  • Menghadiri AGM dan Mesyuarat Agung Luar Biasa.
  • Mematuhi arahan pihak berkuasa tempatan berhubungan petak yang dimiliki.

Master Title, Strata Title, Individual Title, hakmilik induk, hakmilik strata, hakmilik individu,

Untuk larangan pula, anggaplah ia sama seperti larangan yang biasa wujud supaya kawasan kediaman sentiasa selamat dan bersih. Pemilik petak dilarang:

  • Menggunakan petaknya untuk kegiatan atau perbuatan yang salah di sisi undang-undang.
  • Menggunakan sebarang bahan api yang berasap atau berbau busuk.
  • Membuang sampah atau membuat kotoran di kawasan harta bersama.
  • Memelihara binatang (dalam petaknya) yang boleh menimbulkan kemarahan pemilik petak lain.

 

Apakah Petak Aksesori & Harta Bersama?

Petak aksesori merupakan petak lain yang hanya boleh digunakan secara eksklusif oleh pemilik petak tersebut. Contohnya, tempat letak kereta yang khas didaftar untuk pemilik petak itu.

Harta bersama merujuk kepada harta ataupun bahagian lot yang tidak berada dalam mana-mana petak. Contohnya, lif dan tangga, tempat letak kereta pelawat, pondok pegawai keselamatan.

 

Apakah Langkah & Proses Beli Rumah?

Master Title, Strata Title, Individual Title, hakmilik induk, hakmilik strata, hakmilik individu,

Di bawah sini ada 5 langkah dalam proses pembelian hartanah, dan dokumen yang berkaitan dengannya.

1) Pembiayaan rumah dan pelantikan peguam

Mencari pembiayaan yang betul dan menguntungkan adalah langkah yang pertama sekali dalam hal pembelian rumah.

Sangat penting untuk anda bandingkan kadar faedah pinjaman rumah dari setiap bank, dan jika anda mempunyai Debt Service Ratio (DSR) ataupun dikenali sebagai Nisbah Khidmat Hutang, yang sesuai.

Pelantikan peguam juga sangat sesuai dilakukan pada masa ini, untuk membantu memudahkan proses.

Sebenarnya, pelantikan peguam adalah tidak wajib, tetapi memandangkan terdapat berbagai dokumen yang terpaksa diuruskan, ia merupakan satu langkah yang bijak untuk mendapatkan bantuan profesional.

2) Surat Tawaran

Kini proses jual beli sudah bermula. Jika anda ialah pembeli, surat tawaran perlu disediakan, ataupun dikenali sebagai Letter of Offer.

Master Title, Strata Title, Individual Title, hakmilik induk, hakmilik strata, hakmilik individu,

Surat tawaran ini adalah dokumen yang menetapkan niat anda untuk membeli, dan juga kesanggupan penjual untuk melepaskan hartanahnya.

Ia memperincikan harga jualan yang dipersetujui, maklumat kelengkapan dan senarai perabot, serta tarikh SPA perlu ditandatangani.

3) Perjanjian Jual Beli (Sales And Purchase Agreement)

Ini adalah dokumen yang anda tunggu-tunggu! Dalam dokumen penting ini terdapat perjanjian komprehensif yang menggariskan syarat-syarat dan terma jual beli hartanah anda.

Antaranya ialah seperti tarikh pindah milik, keadaan semasa pembelian, perkara-perkara yang termasuk dalam jualan, serta terma lain yang relevan.

4) Perjanjian Fasiliti (Facility Agreement)

Perjanjian fasiliti ini bukanlah dokumen untuk menetapkan akses anda kepada kolam renang, gimnasium atau lain-lain fasiliti pada kawasan perumahan anda!

Tetapi ia adalah satu dokumen yang mengesahkan perjanjian pembiayaan yang telah anda tandatangani dengan pihak bank.

Kiranya dengan adanya dokumen ini, maka sudah ada kepastian bahawa pembiayaan anda dengan pihak bank telah lulus.

5) Memorandum Pemindahan (Memorandum Of Transfer)

Master Title, Strata Title, Individual Title, hakmilik induk, hakmilik strata, hakmilik individu,

Penat lelah anda kini hampir membuahkan hasil! Anda sudah hampir pasti untuk memiliki hartanah di atas nama anda!

Dokumen yang penting ini ialah MOT. Ia juga dikenali sebagai Memorandum Pemindahan, atau nama lainnya ialah Borang 14A.

Dokumen, atau Borang 14A, ini adalah dokumen yang mengesahkan semua undang-undang pemindahan hakmilik, dan juga mengatakan hartanah itu milik anda.

Apabila anda menerima dokumen ini, ia seolah-olah anda menerima kunci bagi hartanah anda.

Tetapi, tunggu dulu!

Ada juga cerita tentang pembeli hartanah yang menghadapi masalah. Masa itu anda akan terfikir, ini tidak semudah yang disangka.

 

Kalau Ada Masalah, Apa Yang Boleh Dilakukan?

Sabar! Jangan mengalah kerana sememangnya ada kes-kes mengelirukan antara Hakmilik Strata dengan Hakmilik Induk.

Master Title, Strata Title, Individual Title, hakmilik induk, hakmilik strata, hakmilik individu,

Pertama sekali, anda perlu tahu HANYA hartanah yang mempunyai Hakmilik Induk yang relevan sahaja boleh dipindah milik menggunakan Memorandum Pemindahan (MOT).

MOT tidak boleh digunakan untuk memindah milik hartanah yang tidak mempunyai dokumen Hakmilik Induk, Strata atau Individu.

Situasi ini selalunya berlaku dengan hartanah strata, di mana pemaju masih belum mendaftar setiap lot kepada hartanah individu dengan betul.

Lazimnya, pembeli rumah akan mendapat Hakmilik Strata pada masa yang sama dengan penyerahan kunci, pengumuman serahan milikan kosong (Vacant Possesion), serta dokumen lain daripada pemaju.

Permohonnya pula bermula lebih kurang sebulan selepas pemaju tersebut memperoleh Sijil Cadangan Pelan Strata (CPSP) daripada Pengarah Pemeriksaan. Anda juga boleh tanya ejen hartanah anda untuk keterangan lanjut.

Jadi, dalam kes sebegini, borang Surat Ikatan Tugasan atau Deed of Assignment (DOA) perlu digunakan untuk memindah milik hartanah, dan dokumen lain yang merekodkan persetujuan pemaju juga diperlukan.

land title, land title malaysia, title deed, title deed malaysia, hakmilik tanah, surat ikatan hakmilik

Penting untuk anda semak dahulu status pemilikan hartanah yang ingin anda beli, kerana sekiranya ia masih sah didaftarkan di bawah Hakmilik Induk, proses pemindahan pemilikan akan memerlukan Surat Ikatan Tugasan/DOA untuk difailkan di Mahkamah Tinggi.

Surat ini pula memerlukan setem rasmi, dan duti setem. Jika anda buat carian nama, dan mendapati pemaju masih memiliki tanah tersebut, awas!

Kerana anda perlu tahu membeli rumah yang masih di bawah Hakmilik Induk lebih dari 10 tahun melalui pinjaman bank adalah sukar. Majoriti bank tidak akan luluskan pinjaman tersebut.

Itu juga menandakan bahawa pemaju yang terlibat mungkin bermasalah. Perkara lain yang membimbangkan adalah jika pemaju menjadi muflis sebelum Hakmilik Strata dikeluarkan.

Dalam kes sebegini, pemilik harta terpaksa melalui proses undang-undang untuk memperoleh hakmilik daripada penyelesai/pembubar.

Ini bermakna, anda mungkin perlu menanggung lebih banyak kos kewangan untuk proses undang-undang sebelum memperoleh Hakmilik Strata.

Master Title, Strata Title, Individual Title, hakmilik induk, hakmilik strata, hakmilik individu,

Selain daripada itu, tanpa Hakmilik Strata atau Hakmilik Individu, pembiayaan daripada pihak bank juga sukar untuk diluluskan.

Kadangkala proses jual beli boleh juga tertangguh disebabkan pihak pemaju lewat memberikan maklumat samada hartanah di bawah Hakmilik Strata/Individu atau Induk.

Bagi kes-kes sebegini, pemilik haruslah sentiasa berhubung dan memaklumkan pemaju selama mana hartanah tersebut masih kekal terletak di atas Hakmilik Induk yang berdaftar atas nama pemaju.

Ada juga kes-kes di mana geran individu dan strata telah dikeluarkan, tetapi pemilik belum memulakan proses pindah milik.

Bank masih boleh membiayai hartanah sebegini, tetapi tempoh pembelian akan mengambil masa yang lebih lama.

Apabila pemaju dah pecahkan bahagian dan buat pindah milik kepada pembeli, ia menjadi hakmilik individu untuk kebanyakan rumah atas tanah dan juga projek bertingkat.

Penangguhan atau kelewatan juga boleh berlaku sekiranya semasa anda membeli hartanah yang masih di atas Hakmilik Induk, pemaju memaklumkan bahawa Hakmilik Strata atau Individu telah sedia didaftarkan.

Master Title, Strata Title, Individual Title, hakmilik induk, hakmilik strata, hakmilik individu,

Jadi anda perlu mengambil langkah untuk mendaftarkan hakmilik ke atas namanya untuk melengkapkan proses pembelian, samada melalui cara:

  • Pindahmilik terus, iaitu dengan borang pindahmilik diantara pemaju kepada pembeli terkini (hanya jika pemaju bersetuju).
  • Pindahmilik berperingkat, iaitu dari pemaju kepada penjual, dan kemudian dari penjual kepada pembeli, yang mana pastinya memakan lebih lagi banyak masa dan kos tambahan.

 

Cara Semak Status Hakmilik Strata

Terdapat 3 kaedah untuk menyemak status tersebut.

  1. Online melalui sistem e-tanah (Contohnya, laman web rasmi ni untuk yang duduk kat Selangor).
  2. Menghubungi pihak berkuasa tanah tempatan (Pejabat Tanah dan Galian Negeri atau Pejabat Tanah Daerah).
  3. Kalau dua-duanya takde hasil, kenalah terus ke pemaju untuk tanya khabar tentang status permohononan Hakmilik Strata.

Kalau Hakmilik Strata lewat diterima oleh pembeli, ada 3 kemungkinan:

  • Pemaju jatuh muflis,
  • Pemaju tak cukup duit untuk memohon untuk Hakmilik Strata
  • Hakmilik Strata lambat dikeluarkan oleh pihak berkuasa tempatan/birokrasi sistem.

Master Title, Strata Title, Individual Title, hakmilik induk, hakmilik strata, hakmilik individu,

Walau apa-apa pun faktor yang menyebabkan kelewatan Hakmilik Strata, benda yang paling penting untuk pengetahuan pembeli adalah hak milik tu perlu dipindahkan daripada pemaju kepada pembeli dalam 30 hari dari tarikh dikeluarkan.

Ini supaya nama anda akan diisytiharkan sebagai pemilik sah strata, dan bukannya pemilik benefisial strata!

 

Proses Selepas Pindah Hak Milik

Tunggu dulu, kita belum siap dengan pembelian rumah!

Sebelum nak bermula mengecat dinding dan hiaskan rumah, pastikan rumah anda dilindungi dengan polisi insurans yang bersesuaian.

Antaranya polisi insurans hartanah strata untuk melindungi rumah anda sekiranya berlaku kerugian, kerosakan, kebakaran, letupan, dan lain-lain.

Anda juga boleh memohon untuk polisi tuan rumah dan isi rumah sebagai perlindungan tambahan. Ni bolehlah pakai untuk melindungi barang dan peralatan dalam rumah jika ada paip bocor, kebakaran, banjir, ataupun kejadian lain yang diinsuranskan.

Master Title, Strata Title, Individual Title, hakmilik induk, hakmilik strata, hakmilik individu,

 

Nak Jual Rumah, Boleh Ke?

Tentulah boleh, tapi chup ‚ÄĒ rumah takde Hakmilik Strata, masih boleh jual ke?

Jawapannya, ya! Dengan syarat penjualan tersebut mesti dilaksanakan melalui Surat Ikatan Penyerahan Hak (DOA) antara pemilik asal strata (penjual) dengan pemilik baru strata (pembeli).

Menandatangani DOA tersebut bermakna pemilik baru setuju dengan syarat dan terma, dan mengiktiraf bahawa selagi Hakmilik Strata tak dikeluarkan, pemilik baru tak akan melakukan sebarang transaksi jual beli, cagaran, dan pindah milik tanpa kebenaran pemaju .

Jadi, jika anda sedang berfikir atau bakal membeli hartanah, pastikan anda telah menyemak dan memastikan status pemilikan hartanah tersebut.

Fahamkan implikasi jika anda membeli hartanah daripada setiap satu pemilikan tersebut, kerana bukan sahaja ia dapat menjimatkan masa anda, tetapi juga menjamin pelaburan anda adalah berbaloi!

Open chat
%d bloggers like this: